Ces dernières semaines, vous avez été nombreux à solliciter des recommandations…
« Dois-je acheter au Belize ? »
'Avez-vous des idées sur l'achat d'une propriété à Cuenca, en Espagne ?'
J'adore lire vos questions, et j'essaie de répondre au plus grand nombre possible. Mais j'ai aussi une question pour vous :
Quel type d'investisseur êtes-vous ?
Connaître la réponse à cette question contribuera grandement à savoir où vous devriez ou ne devriez pas investir.
Prenons mon cas, par exemple…
En ce moment, je suis sur la Côte d'Argent du Portugal, m'installant dans ma nouvelle base à Praia D'El Rey. Je me plais beaucoup ici. Le temps est exactement comme je l'aime - pas besoin de chauffage ni de climatisation. J'ai quelques-uns des plus beaux terrains de golf d'Europe à ma porte. Si j'ai envie de flâner dans les rues étroites et pavées d'une ville médiévale ou de m'asseoir pour un dîner de fruits de mer traditionnel, Óbidos est à seulement 20 minutes. Si je veux une ville animée, Lisbonne n'est qu'à une heure de route. Il répond à tous mes critères pour une base à temps partiel.
En fait, je suis tellement évangélique à propos de cet endroit et de la valeur que vous pouvez trouver ici, j'en ai parlé à mes amis et à ma famille. J'ai même commencé à rechercher des propriétés pour un numéro spécial de Dream Homes Digest pour LETTRE (qui sera disponible pour les membres plus tard ce mois-ci).
Mais je veux être clair, j'ai acheté à Praia D'El Rey parce que je cherchais un investissement lifestyle. Pour un investissement purement financier, il y a de meilleures opportunités ailleurs…
C'est pourquoi j'ai acheté en Algarve dans le sud du Portugal. Là, j'ai trouvé un condo de luxe repris pour 410 000 € que je pouvais acheter sans mise de fonds et avec une hypothèque de 1,1 %. Quelques semaines plus tard, j'ai trouvé un type d'unité identique répertorié pour la modique somme de 830 000 €.
Ce sont des condos de premier ordre, vous pouvez donc tirer entre 48 000 € et 55 000 € par an de revenus locatifs. Même au bas de l'échelle, vous parlez de 4 000 € par mois. Vous bénéficiez d'un cash-flow positif dès le départ.
Pour moi, il est plus logique de vivre là où je veux vivre… et d'investir là où les chiffres ont le plus de sens.
Cependant, si vous ne souhaitez vivre à l'étranger qu'à temps partiel, il peut être judicieux d'acheter un endroit qui répond à la fois à votre style de vie et à vos besoins en matière de revenus.
Ce que je veux dire, c'est que vous devez être clair dès le départ sur ce que vous voulez retirer de la propriété et sur le montant que vous êtes prêt à y mettre.
Voici quelques étapes que vous pouvez suivre pour déterminer quel type d'investisseur vous êtes.
Tout d'abord, vous devez décider si vous achetez en tant qu'investissement ou si vous achetez une résidence secondaire/de retraite.
Vous devez sortir un morceau de papier et vous profiler impitoyablement.
Si vous achetez uniquement pour investir, vos choix immobiliers doivent dépendre de vos objectifs financiers, de votre portefeuille existant (immobilier, actions, obligations, etc.), de votre tolérance au risque et simplement des raisons pour lesquelles vous êtes dans le jeu. En d'autres termes, cela dépend du type d'investisseur que vous êtes. C'est la première décision que vous devez prendre lorsque vous entrez sur le marché mondial de l'investissement immobilier.
Au début, déterminer quel type d'investisseur immobilier vous êtes peut sembler une tâche simple… qui ne mérite guère plus que quelques instants de votre temps. C'est loin d'être la vérité. En fin de compte, le type d'investisseur que vous êtes contribuera grandement à déterminer le type de propriétés que vous envisagez et le type de propriété que vous finirez par acheter.
Bien qu'il y ait des centaines de facteurs qui entreront éventuellement dans votre décision finale, comprendre les bases ci-dessous vous aidera à démarrer :
- Vos raisons d'investir
- Votre tolérance au risque et combien vous devez investir
- Comment comptez-vous financer la propriété
- Les besoins de votre portefeuille existant
- Votre niveau d'expérience sur le marché
- Le niveau d'implication que vous souhaitez avoir dans la gestion de la propriété
Regardons ceux-ci un à la fois.
Pourquoi faites-vous l'investissement?
Il existe de nombreuses raisons d'investir à l'étranger et, pour la plupart des gens, plusieurs facteurs entrent en jeu. J'aime penser que la motivation d'un investisseur s'inscrit dans un continuum d'investissement.
À une extrémité du continuum, il y a l'acheteur qui veut utiliser et profiter de la propriété, la conserver pour une durée indéterminée et éventuellement la transmettre à ses héritiers.
La revente éventuelle de la propriété n'est pas un problème pour cet acheteur. On peut dire que cela peut même ne pas être considéré comme un «investissement» au sens financier, mais plutôt comme un investissement à long terme pour la famille. Je l'ai inclus ici comme point de référence à des fins de comparaison.
À l'autre bout de l'échelle, il y a l'acheteur qui ne se soucie que du potentiel d'investissement de la propriété. Peu importe de quel type de propriété il s'agit, où elle se trouve ou à quoi elle sert, tant que le potentiel d'un bon rendement est élevé. Certains de ces investisseurs ne voient même jamais leurs propriétés. La plupart des membres de mon Alerte de tendance immobilière ( LETTRE ) qui ont récemment acheté la préconstruction au Brésil ne sont là que pour le potentiel de hausse de l'investissement.
Bien sûr, il existe une infinité de gradients entre les deux. Beaucoup d'entre vous se situeront quelque part entre les deux : vous souhaitez acheter une propriété que vous aimez dans un endroit que vous aimez visiter, avec un potentiel raisonnable d'appréciation du capital ou de revenus locatifs.
Pourquoi est-ce important ? Si vous êtes à l'extrême gauche de l'échelle et que vous avez toujours rêvé de posséder un morceau d'Italie, vous pourriez être intéressé par l'achat d'une maison dans une ville des collines siciliennes pour 30 000 $. Il ne s'appréciera probablement que modestement avec le temps - et vous ne le louerez jamais - mais ce n'est pas pour cela que vous l'avez acheté. Si vous êtes à l'extrême droite de l'échelle, cette propriété ne serait pas pour vous.
Votre tolérance au risque
Vous devez vous poser la question « Combien d'argent dois-je investir et combien suis-je prêt à risquer ? » Ceci est important, car des risques plus importants peuvent généralement générer des récompenses plus élevées… et bien sûr, peuvent entraîner des pertes plus importantes.
Pour répondre à la question, vous devez considérer plusieurs facteurs. Parmi ceux-ci figurent le pourcentage de vos actifs globaux requis pour un investissement potentiel, à quel point vous êtes proche d'avoir besoin de l'argent pour la retraite ou un autre engagement financier (les personnes à cinq ans de la retraite assumeront généralement un risque plus faible que les personnes à 20 ans), et peut-être plus important encore, votre niveau de confort général face au risque financier.
Pourquoi le niveau de confort est-il important ? Une chose évidente est que vous serez anxieux à propos de l'investissement si vous avez dépassé votre zone de confort. Mais bien plus important que votre perte de sommeil, du moins d'un point de vue financier, le fait d'être mal à l'aise avec un investissement peut vous amener à prendre des décisions hâtives ou irréfléchies si le marché fluctue à l'avenir.
Comment cela se rapporte-t-il à l'achat d'un immeuble de placement? En fait, de la même manière qu'il se rapporte à tout investissement. Vous choisissez un placement qui correspond à votre profil de risque. Par exemple, l'achat d'une préconstruction peut signifier que vous doublez, triplez ou même 5 fois votre argent rapidement, mais cela comporte un risque beaucoup plus grand que l'achat d'une maison achevée dans une communauté établie.
Historiquement, en raison de leur relative instabilité et de l'absence de réglementation, investir dans les pays en développement est généralement plus risqué que dans les pays développés du Premier Monde. Ce n'est pas ainsi que le monde m'apparaît aujourd'hui. Je considère les marchés développés comme surévalués et menacés d'une importante correction à la baisse. Et je vois de fortes opportunités d'entrer au rez-de-chaussée dans les marchés en développement.
Vous êtes censé obtenir des rendements plus élevés en prenant des risques plus élevés. Le monde est à l'envers en ce moment à cet égard. Le monde développé à haut risque affiche des rendements maigres.
Vos options de financement
La façon dont vous vous catégorisez en tant qu'investisseur immobilier a beaucoup à voir avec la façon dont vous avez l'intention de financer l'achat. Si vous êtes un acheteur au comptant et que vous ne souhaitez pas tirer parti de votre position par le biais d'un financement, le processus sera simple pour vous. Sinon, les options de financement dont vous disposez dépendent en grande partie du pays dans lequel vous achetez.
Vos options de financement influenceront, dans une certaine mesure, le type de propriétés pour lesquelles vous serez sur le marché. Par exemple, si vous avez de l'argent à dépenser, vous pouvez vraiment investir dans n'importe quoi. D'un autre côté, si vous avez besoin de financement et que vous ne possédez pas de propriété à utiliser pour garantir un prêt chez vous, vous voudrez peut-être concentrer votre attention sur des projets pour lesquels un financement de développeur est disponible, comme c'est souvent le cas avec les offres hors marché. J'apporte LETTRE membres - ou en faisant équipe avec d'autres investisseurs, ou sur des investissements 'sur plan' où vous n'avez pas besoin de tout l'argent à l'avance.
Il y a des endroits sur mon territoire où les Nord-Américains peuvent obtenir un financement bancaire attrayant. Par exemple, au Portugal, où les étrangers peuvent obtenir des hypothèques à 80 % à des taux inférieurs à 1 %.
N'oubliez pas que le financement devient encore plus intéressant lorsque vous empruntez dans des devises qui devraient perdre de la valeur par rapport au dollar, puisque vous rembourserez le prêt avec l'équivalent de moins de dollars.
Qu'est-ce qui s'intègre bien dans votre portefeuille existant ?
Pour être bien équilibré, votre portefeuille d'investissement doit avoir une gamme d'actifs qui comprend des biens immobiliers, et votre portefeuille immobilier doit également avoir un mélange de propriétés.
Au sein des actifs immobiliers, de nombreux investisseurs aiment créer une combinaison similaire à celle de leur portefeuille global. C'est-à-dire qu'ils mélangent des investissements agressifs à risque plus élevé avec des investissements à plus long terme et à croissance constante. Par exemple, si vous êtes à 20 ans de la retraite ou si vous avez autrement besoin du capital, votre combinaison d'investissements comprendrait un pourcentage plus élevé d'investissements immobiliers agressifs axés sur la croissance et le gain en capital.
D'un autre côté, si vous approchez de la retraite, vos investissements immobiliers devraient se rapprocher de propriétés plus conservatrices, à croissance constante et génératrices de revenus.
L'investissement dans le front de mer brut non développé près de Tulum sur la Riviera Maya au Mexique il y a 20 ans est un bon exemple d'investissement agressif. Les valeurs ont été multipliées par 20 ou plus au fur et à mesure que le chemin du progrès avançait… mais c'est parce que le chemin du progrès n'était pas une chose 'sûre'.
L'investissement de crise au Venezuela aujourd'hui est un autre bon exemple d'investissement de style agressif.
D'un autre côté, un appartement dans une deuxième ville européenne établie serait considéré comme un achat plus conservateur. Les villes européennes de premier plan comme Paris ou Londres se sentent risquées en ce moment, car les valeurs ont été portées si haut par la perception qu'elles sont un refuge sûr.
Votre niveau d'expérience sur le marché
Le niveau d'expérience d'un investisseur doit correspondre au type d'investissements qu'il effectue. Les nouveaux investisseurs seront mieux adaptés et plus à l'aise avec certains des investissements les moins complexes.
Par exemple, entreprendre un projet de développement par vous-même dans un coin éloigné du monde en développement peut convenir si vous avez une certaine expérience dans le pays, connaissez la langue et avez déjà participé à ce type d'investissement auparavant, mais peut-être pas idéal pour votre première expérience à l'étranger.
Les locations de vacances gérées sont un investissement relativement sûr et facile, tout comme les investissements dans des entreprises dans lesquelles vous avez une expérience significative, comme un B&B, bien qu'un B&B nécessite votre implication personnelle.
Votre niveau d'implication souhaité
Tout comme un investissement sur les marchés financiers, le niveau de participation que vous pouvez appliquer à l'entreprise vous indique quelque chose sur le type d'investissement que vous devriez faire. Il y a des investissements qui nécessitent une implication personnelle minimale et d'autres qui nécessitent beaucoup d'attention.
Pour donner un exemple de faible implication, vous pourriez envisager d'investir dans une location de vacances dans un lieu de villégiature de choix. Si vous achetez une propriété de qualité et que vous prenez des dispositions pour un gestionnaire immobilier digne de confiance, vous pouvez vous permettre d'être plutôt « non interventionniste ». Le gestionnaire immobilier le gardera loué pour vous, s'occupera de tout entretien et, dans de nombreux cas, fera la publicité qui incitera les locataires à entrer. Vous pourriez profiter de la propriété vous-même de temps en temps, et sinon vous détendre et récupérer votre part du revenus locatifs.
Au fur et à mesure que nous progressons dans l'échelle d'implication, nous constatons que ceux qui veulent acheter une propriété et la 'retourner' lorsque le prix augmente, ont besoin d'une participation un peu plus active, car ils doivent surveiller le marché au moins occasionnellement et être prêts à vendre au bon moment.
Les projets de restauration, le développement de votre propre propriété ou la gestion de votre propre entreprise nécessitent encore plus de votre attention. Ce n'est pas nécessairement difficile, selon votre expérience, mais vous devez être en mesure de consacrer le temps nécessaire pour que l'investissement fonctionne.
Avant d'acheter, réfléchissez bien au temps que vous pouvez consacrer au suivi ou à la gestion de votre investissement.
Déterminer quel type d'investisseur immobilier vous êtes prend en compte de nombreux facteurs. Vous devez vous évaluer et vous profiler. Lorsque vous aurez une meilleure idée du type d'investisseur immobilier mondial que vous êtes, il vous sera plus facile de réduire vos nombreuses options.
Un investissement heureux, sain et réussi. Profitez du voyage.
Vos commentaires et questions
Ricardo dit : Salut Ronane. Je me demandais si vous en aviez fait LETTRE offres au Belize, et, plus important encore, si vous en avez à venir à l'avenir ? Je prévois d'y prendre ma retraite dans environ sept ans.
Ronan dit : Salut Ricardo. Les parties du Belize où je vois le plus de potentiel ne sont généralement pas adaptées au type d'offres réservées aux membres que j'organise LETTRE membres. Par exemple, à Placencia, où j'ai identifié un chemin de progrès, tout est petit et boutique, il y a peu de grands développeurs en activité… et aucun ne se rassemble pour LETTRE .
Cependant, cela ne signifie pas que nous ne pouvons pas trouver d'offres.
Lors de mon dernier voyage à Placencia, j'ai visité une propriété saisie qu'une banque tentait d'effacer de ses livres. C'était un petit projet de 31 lots. Un promoteur avait obtenu ses permis et commencé à installer l'infrastructure, mais n'avait vendu que deux lots avant que la banque ne procède à la saisie. Le terrain s'étend de la route principale à travers la péninsule jusqu'au lagon.
La banque avait initialement essayé de vendre ce projet pour 1,4 million de dollars, mais ils n'avaient pas de preneurs. J'ai appris qu'ils voulaient une offre d'environ 600 000 $ pour le terrain.
Même en tenant compte du coût de finition de l'infrastructure - j'estimais qu'il faudrait 500 000 $ de plus - l'accord ressemblait à un coup de circuit.
je l'ai apporté à LETTRE immédiatement. J'ai pensé que vous pourriez vendre 29 des lots jusqu'à 100 000 $ chacun, un total de 2,9 millions de dollars sur un investissement de 1,1 million de dollars. Beau bénéfice.
Mais l'acheteur éventuel a pris une route plus facile. Il a payé 500 000 $ à la banque. Et puis il s'est assis et n'a rien fait… jusqu'à ce qu'il le vende pour 1,1 million de dollars en octobre 2018. Il a doublé son argent en moins d'un an sans effort et avec une infime quantité de frais généraux.
Dès que j'entendrai parler d'une autre opportunité forte au Belize, je la partagerai avec LETTRE membres.
En attendant, si vous êtes intéressé à profiter au Belize, je vous suggère de commencer à parler avec mon contact là-bas. Si vous êtes un LETTRE membre, vous trouverez ses coordonnées dans votre LETTRE Rolodex.
Restez à l'écoute…
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Votre maison de rêve quotidienne
Kristdala, Suède
795 000 couronnes suédoises (95 420 $)
Cette maison suédoise se trouve à environ quatre heures au sud de Stockholm, dans le petit village de Kristdala. Cette maison de trois chambres et une salle de bain est en cours de restauration mais a encore besoin de quelques travaux. Elle compte un peu moins de 1 400 pieds carrés habitables, une cuisine, une salle à manger, un salon avec poêle à bois et un sous-sol. Le jardin a des arbres fruitiers, des bouleaux et une grande pelouse ainsi qu'un garage et une dépendance.
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Je n'ai pas visité cette propriété ni fait de diligence raisonnable à ce sujet. Si vous êtes intéressé par la liste, vous devriez engager un avocat et faire votre propre diligence raisonnable.
